Immobilien
in Frankreich und Deutschland
(Kauf / Errichtung / Miete)
14. Mai 2001
Euro-Info-Verbraucher e.V.
veranstaltete im Rahmen des Gemeinschaftsprojekts PAMINA/INTERREG II das
dritte Seminar. Dieses Mal ging es um "Immobilien". Mehr als
vierzig Personen diskutierten rund um das Thema grenzüberschreitender
Immobilienerwerb eine Vielzahl von Fragen, die für deutsche und französische
Verbraucher von großer Bedeutung sind.
In der Tat erwerben viele Deutsche Immobilien
in Frankreich, sei es nun als Haupt- oder Zweitwohnsitz. Gleichzeitig
hat sich auch eine beachtliche Anzahl von Franzosen in Deutschland niedergelassen
und ist mit Fragen des Kaufs oder der Miete konfrontiert. Der Rechtsweg
und das anzuwendende Recht bestimmen sich nach den Kriterien des Standorts
der Immobilie. Daher wird deutsches Recht angewandt, wenn sich das Grundstück
auf deutschem Staatsgebiet befindet, französisches Recht findet Anwendung
soweit das Grundstück in Frankreich liegt. Die Schutzmechanismen
für Käufer oder Mieter weichen in den betroffenen Ländern
erheblich voneinander ab.
Ziel des Seminars war es, Fragen zu Kauf,
Miete oder Erstellung einer Immobilie, so wie sie sich vor allem in unserem
Grenzgebiet stellen, anzusprechen und mit den hierzu eingeladenen Experten
zu diskutieren.
1. Kauf und Bau einer
Immobilie in Deutschland
Rechtsanwalt Christian Forcher aus Achern
erörterte, Fragen zum Kauf und Bau einer Immobilie in Deutschland.
Hierbei sprach er unter anderem über die Probleme, die sich in der
Praxis vor allem für ausländische Käufer oder Investoren
stellen können.
Nach einer kurzen Zusammenfassung der wichtigsten
Merkmale des deutschen Kaufrechts (§§ 433 ff. Bürgerliches
Gesetzbuch) und des Übergangs von unbeweglichem Eigentum in Deutschland,
zu welchem über den schuldrechtlichen Vertragsabschluß hinaus
eine dingliche Einigung (Auflassung) und Eintragung ins Grundbuch erforderlich
ist (§§ 873, 925 Bürgerliches Gesetzbuch), behandelte er
das Thema "Kauf eines Altbaus", wobei er insbesondere auf die
vor dem Kauf zu ergreifenden Vorsichtsmaßnahmen einging.
Beim Kauf eines Grundstücks stellt sich
in Deutschland unter anderem das Problem der Altlasten (z.B. die Umweltverschmutzung).
Die Kosten für die vorgeschriebene Sanierung zur Beseitigung der
Verschmutzung vor Baubeginn sind hoch und führen häufig zum
Scheitern eines Immobilienprojekts.
Rechtsanwalt Forcher warnte gleichermaßen
vor den Nebenkosten des Kaufs, die oft bei der Aufstellung eines Finanzierungsplanes
vergessen werden und den Käufer in eine verheerende finanzielle Situation
führen können. Insgesamt belaufen sich die zusätzlichen
Kosten auf 5-10% des Kaufpreises. Sie enthalten eine etwaige Vermittlungsgebühr
für den Makler, die Verkaufsgebühr und schließlich die
Grunderwerbssteuer.
Wichtig zu wissen ist, dass die finanziellen
Vorteile beim Kauf einer Altbauwohnung in Deutschland bereits vor 5 Jahren
gestrichen wurden. Die Situation ist insoweit mit der in Frankreich vergleichbar.
Eine Ausnahme wird hier allerdings bei Gebäuden gemacht, die als
historisch eingestuft werden. Für diese Baudenkmäler gibt es
im Fall einer Renovierung finanzielle Vergünstigungen. Weiter wurde
generell festgestellt, dass es in Deutschland quasi keine steuerlichen
Vorteile auf dem Gebiet des Immobilienerwerbs gibt.
Was den Kauf einer Eigentumswohnung betrifft,
so wies Rechtsanwalt Forcher darauf hin, dass in den letzten Jahren eine
Zunahme komplizierter Vorschriften zu beobachten war und unterstrich die
Bedeutung für den Käufer, sich vor dem Kauf über die Kosten
der Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums des Gebäudes zu informieren.
Diese Kosten sind in Deutschland im allgemeinen ganz erheblich (häufig
etwa bei 10.000,-- Euro pro Jahr).
Im Bereich des Baurechts stellt in Deutschland
die Insolvenz des Bauunternehmens ein Hauptproblem dar. Es handelt sich
hierbei oft um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Einlage
50.000,--DM). Tatsächlich wurde durch die Reform von 1970 die Möglichkeit
für die Bauunternehmer geschaffen eine Gesellschaft zu errichten.
Hierbei ist jedoch die Summe des Stammkapitals auf keinen Fall ein Hinweis
auf die finanzielle Kreditfähigkeit des Unternehmens. Immobilienprojekte
haben einen Umfang von mehreren Millionen DM und genießen keinen
Versicherungsschutz. Bauunternehmer und vor allem Bauherren haben das
finanzielle Risiko des Geschäfts alleine zu tragen.
Soweit es um die Frage der Endabnahme und
eventueller Mängel geht, wird darauf hingewiesen, dass die Möglichkeit
besteht einen Sicherheitseinbehalt von in der Regel 5-10% der Gesamtvergütung
zu vereinbaren. Außerdem kann vom Unternehmer eine entsprechende
Bürgschaft verlangt werden.
Ein wichtiger Punkt im Zusammenhang mit Bauaufträgen
ist ferner die den meisten Verträgen zugrunde liegende Verdingungsordnung
für Bauleistungen (VOB). Aus diesen speziellen allgemeinen Geschäftsbedingungen
ergeben sich detaillierte Regelungen zum Auftrag und den Gewährleistungsansprüchen
und -fristen.
2. Kauf einer Immobilie
in Frankreich und die Rolle des Notars
Notar Gresser stellte die Rolle des Notars
in Frankreich im Vergleich zu Deutschland vor. Einen Unterschied zwischen
Notaren im Hauptberuf und Anwaltsnotaren und deren Rechtsstellung, so
wie in Deutschland gegeben, existiert in Frankreich nicht. Die Notare
sind Inhaber eines öffentlichen Amtes. Sie üben Ihre Tätigkeit
im gesamten französischen Staatsgebiet aus, da es keine ausschließliche
örtliche Zuständigkeit gibt. Der Käufer hat immer die freie
Wahl seinen Notar auszusuchen, ohne dass ihm dabei weitere Kosten entstehen.
Besonderheiten des französischen Notarsystems:
Alle Notare sind gehalten in einen Ausgleichsfonds Beiträge zu entrichten.
Dieser Fonds ist dazu bestimmt, für die Summen zu bürgen, die
allen Notarbüros anvertraut worden sind. Die Notare haften aus dem
Fonds gesamtschuldnerisch. Seit 1976 gelten Beurkundungen des Notars als
öffentliche Urkunden.
Hervorgehoben werden muss, dass die Tätigkeit
eines Notars als Immobilienmakler streng durch Vorschriften geregelt wird.
Infolgedessen muss jeder Immobilienmakler über eine von der Verwaltungsbehörde
ausgestellte Genehmigung verfügen (Gewerbeschein). Auch deutsche
Grundstücksmakler können ohne diese Genehmigung auf französischem
Staatsgebiet keine Geschäfte tätigen.
Soweit es um den Kauf einer Immobilie geht,
ist eine französische Besonderheit im Vergleich zum deutschen Recht
der Vorvertrag. Als Vertrag bindet dieser die Parteien endgültig.
Der Vorvertrag kann sowohl von einem Notar als auch von einem Immobilienmakler
aufgesetzt werden. In diesen werden auflösende Bedingungen aufgenommen,
deren Eintritt die Unwirksamkeit des Vorvertrages und demzufolge des Kaufs
zur Folge haben.
So schreibt das Gesetz zwingend vor, dass
Zahlungsmittel, wie die Inanspruchnahme eines Kredits, auf der Urkunde
vermerkt werden. Wird der Kredit nicht zugeteilt, führt dies zur
Vertragsaufhebung, ohne zusätzliche Kosten für den Kaufinteressenten.
Ein Erwerber kann laut Gesetz vom 13. Juli 1979 auf diese schützenden
Klauseln nur verzichten, wenn er es ausdrücklich anzeigt und eine
entsprechende handschriftliche Eintragung auf dem Vorvertrag vornimmt.
Bis zum Hauptvertrag, muss sich der Notar
versichern, dass kein Vorkaufsrecht an dem Grundstück besteht und
ein belastendes Grundpfandrecht im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung
gelöscht wurde.
Ein neues Gesetz vom 13. Dezember 2000, das
am 1. Juni 2001 in Kraft treten wird, sieht beim Erwerb von Immobilien,
die bereits fünf oder mehr Jahre bestehen, unter anderem eine Widerrufsfrist
vor, die ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrages läuft.
Ferner wird das Fehlen bestimmter Angaben, wie z.B. die genaue Quadratmeterzahl
des Grundstücks zur Aufhebung des Vertrages führen (Frist von
einem Monat nach dem Erstellen der öffentlichen Urkunde). Eine fehlerhafte
Angabe kann ferner Gegenstand eine Preisreduzierung sein. Hierfür
ist eine Frist von bis zu einem Jahr nach dem Erstellen der öffentlichen
Urkunde einzuhalten.
Anzumerken ist, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung
der Notar vom Hausverwalter eine Übersicht über die aktuelle
finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen muss.
Das Bestehen von Schulden kann zu einer verhältnismäßigen
Herabsetzung des Kaufpreises führen.
Steuerliche Aspekte sind vor allem wichtig
für ausländische Käufer. In Frankreich existiert die sog.
Ertragssteuer (33% des Verkaufspreises). Abgabenpflichtig sind die Verkäufer
für alle Wohnungsverkäufe, soweit diese sich nicht auf ihren
Hauptwohnsitz beziehen. In Abzug bringen kann der Verkäufer alle
belegbaren Kosten (Renovierung, Unterhalt,...), die er im Zusammenhang
mit dem Eigentumserwerb bestreiten musste. Handelt es sich um einen ausländischen
Verkäufer wird die Ertragssteuer in der Regel direkt vom Notar bezahlt.
Die Steuer kann bei einer Veräußerung
des Grundeigentums noch innerhalb von 22 Jahren nach Verkauf erhoben werden.
Ferner kann die Steuerbehörde innerhalb von vier Jahren den der Besteuerung
zugrundeliegenden Kaufpreis anfechten.
Im französischen Erbrecht gibt es ferner
Unterschiede zur deutschen Regelung, die hier von Bedeutung sind, soweit
das Gebäude sich in Frankreich befindet. So hat beispielsweise die
Ehefrau in der Regel nur Anspruch auf ein Viertel der Erbschaft in Form
eines Nießbrauchrechts. Ferner sind die Erbschaftssteuersätze
höher als in Deutschland. Beispielsweise beläuft sich bei einer
nichtehelichen Lebensgemeinschaft der Erbschaftssteuersatz auf 60 % des
Nachlasses.
Die zusätzlichen Gebühren beim
Erwerb einer Immobilie betragen für eine Altbauwohnung (mehr als
5 Jahre alt) 6,5% des Kaufpreises. Sie werden gemeinhin als Notargebühren
bezeichnet. Sie enthalten aber nicht nur die direkten Notarkosten, sondern
auch alle auf den Kauf bezogenen Gebühren. Bei neuen Immobilien kommt
die Mehrwertsteuer in Höhe von 19,6 % hinzu.
3. Baurecht in Frankreich:
Schutzmechanismen?
Rechtsanwalt Jantkowiak, Fachanwalt für
Baurecht, gab einen kurzen Überblick über die großen juristischen
Leitlinien, die das Bauwesen in Frankreich regeln und bestimmen.
Auch in Frankreich existieren unterschiedliche
Formen von Bauverträgen, die zum Teil mit den deutschen Modellen
übereinstimmen ( Bauvertrag mit oder ohne Generalunternehmer, mit
oder ohne Lieferung des Planes ). Wie auch in Deutschland kann die Auftragsvergabe
an den Architekten in unterschiedlicher Form erfolgen. Bei dem sog. "vente
en l'état de futur d'achèvement (VEFA)", erfolgt der
Eigentumsübergang in Etappen und abhängig von der Bauphase des
Objektes.
In der Regel wird bei dem Bau eines Einfamilienhaus
von Unternehmer ein Angebot zum "schlüsselfertigen Hausbau"
gemacht. Im Gesetz vom 19.12.1990 findet sich eine umfassende Reglementierung,
soweit die gleichzeitig die Erstellung der Baupläne vereinbart wird.
Der Vertrag muss genaue Angaben enthalten
über:
- die Bezeichnung des Grundstücks,
seine Oberfläche, die Adresse und seine Grundbuchdaten
- die Bestätigung, dass das Projekt
mit den Regeln des Bauhandwerks übereinstimmt
- die Beschaffenheit und die technischen
Besonderheiten des Hauses
- die Gesamtkosten des Baus
- die Verteilung der Zahlungen
- die Fristen der Lieferung und das Datum
der Öffnung der Baustelle
- die Vertragsstrafen ( im Falle verspäteter
Zahlung oder Ausführung der Arbeiten)
- einen Finanzierungsplan
Dem
Vertrag werden angefügt:
- eine darstellende Übersicht mit
den Plänen
- Kopie der Baugenehmigung
- Bestätigung der Garantien, sowie
der Lieferzeiten und Zahlungsmodalitäten
- eine Versicherung für Baumängel
Rechtsanwalt Jantkowiak beschrieb den Inhalt
der in Frankreich bestehenden Garantiemöglichkeiten.
Liefergarantie:
Erfolgt die Fertigstellung nicht in der vereinbarten Frist oder zum vereinbarten
Preis und ist dies konkursbedingt, greift zugunsten des Bauherrn die sog
"Liefergarantie" ein. Der Abschluss einer solchen Garantie ist
für den Bauunternehmer gesetzliche Pflicht und erfolgt über
Bürgschaften oder eine spezielle Versicherung.
Die Versicherung für Werkmängel:
Sie ist seit 1978 für jeden Bauherrn
vorgeschrieben und muss vor Beginn der Bauarbeiten abgeschlossen worden
sein. Greift diese Versicherung ein, streckt sie die für Reparaturarbeiten
erforderlichen Geldbeträge vor, ohne abzuwarten, bis durch ein Verfahren
eine Verantwortlichkeit des Bauunternehmers gerichtlich festgestellt wurde.
Dem Bauherrn obliegt jedoch die Verpflichtung im Anschluss an den Versicherungsfall
ein Gerichtsverfahren einzuleiten.
Der Bauunternehmer gilt im Falle eines Mangels
als verantwortlich, soweit der Käufer die unsachgemäße
mangelhafte Ausführung bzw. den Mangel beweisen kann.
Zu den unterschiedlichen Gewährleistungsansprüchen
und dafür geltenden Fristen ist folgendes festzustellen:
- Fertigstellungsgarantie:
Deckt alle Mängel die innerhalb einer Frist von einem Jahr ab
dem Zeitpunkt der Abnahme des Bauwerks angezeigt werden
- Zweijahresgarantie für Ausstattungsgegenstände:
Bezieht sich auf Mängel an denjenigen vom Bau trennbaren Gegenständen
des Baus (Heizung, Sanitäranlagen, Elektroinstallationen...)
- Zehnjahresgarantie:
Deckt schwere Schäden ab und läuft 10 Jahre ab dem Zeitpunkt
der Abnahme. Das Gesetz definiert als schwere Schäden, solche
Bauwerksmängel, welche die Beschaffenheit des Gebäudes beeinträchtigen
oder es für seinen Bestimmungszweck ungeeignet machen.
4. Miete in Frankreich
Frau Schwerdorffer stellte den für
die Miete in Frankreich geltenden juristischen Rahmen vor. Sie unterstrich
diejenigen Aspekte, die in der Praxis Gegenstand von Schwierigkeiten sind
und folglich zu Prozessen führen.
Die Miete einer Immobilie wird durch ein
besonderes Gesetz vom 6. Juli 1989 geregelt. Ausgenommen sind Mieten zu
möbliertem Wohnraum, welche weiterhin ausschließlich den Regeln
des Code Civil unterfallen.
Zu den Grundprinzipien gehört die Freiheit
der Miethöhenbestimmung. Spätere Mieterhöhungen unterfallen
einer umfassenden gesetzlichen Regelung und sind nur eingeschränkt
möglich. Eine eventuelle jährliche Anpassung der Miete ist gebunden
an den staatlichen Baukostenindex.
Hinsichtlich der den Mieter belastenden Nebenkosten,
muss mindestens einmal pro Jahr eine Abrechnung erstellt werden. Die Ausweisung
eines Pauschalbetrags ist nicht erlaubt.
Jedem Mietvertrag wird ein Übergabeprotokoll
beigefügt, das sowohl beim Einzug als auch beim Auszug erstellt werden
muss.
Der Eigentümer kann den Mietern nur
aus den im Gesetz aufgezählten Gründen kündigen. Der Mieter
muss eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten, um die Wohnung
zu räumen. Im Falle der Versetzung aus beruflichen Gründen oder
infolge einer Entlassung beträgt die Frist nur einen Monat.
Nach dem neuen Gesetz vom Dezember 2000 "zur
Solidarität und Erneuerung der Städte" ist vor der Anrufung
eines Gerichts im Falle eines Konfliktes zwischen Eigentümer und
Mieter ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren vorgesehen.
Es besteht insbesondere eine Schlichtungskommission in jedem Departement,
deren Kompetenz sich auf Streitfälle über Mietkaution, Nebenkosten
und Übergabeprotokolle erstreckt.
Herr Sári stellte einen Vergleich
zwischen dem Mietrecht in Deutschland und Frankreich auf, indem er den
schützenden Charakter des französischen Rechts zu Gunsten der
Mieter herausstellte. Der Mietvertrag in Frankreich hat eine Geltungsdauer
von mindestens 3 Jahren und kann während dieses Zeitraums nur durch
den Mieter gekündigt werden.
Der maximale Betrag für die Mietkaution
entspricht in Frankreich zwei Monatsmieten, wohingegen es in Deutschland
drei Monatsmieten sein können. Dagegen ist in Frankreich nicht vorgesehen,
dass die Kaution so angelegt wird, dass sie Zinsen erwirtschaftet.
Eine Frage die häufig von deutschen
Verbrauchern gestellt wird, ist die der Möglichkeit der Mietminderung.
In Frankreich kann im Gegensatz zu Deutschland eine Mietminderung nur
gerichtlich erwirkt werden und das nur wegen Minderung der Wohnqualität
für mindestens 40 Tage.
Hinsichtlich der Zwangsräumung erinnerte
Frau Schwerdorffer daran, dass diese nur möglich ist, wenn der Mieter
bestimmte Pflichten verletzt hat (Miete nicht bezahlt oder Nachbarschaftsstreitigkeiten).
Ferner unterstreicht das neue Gesetz von 1990 zur Bekämpfung der
Zwangsräumung, dass "alles unternommen werden muss, um die zwangsweise
Ausweisung der Mieter im Falle der Nichtzahlung der Miete zu vermeiden".
In diesem Zusammenhang wurde auch die im
Juni 2000 unterzeichnete "Charte de prévention des exclusion"
(Abkommen zur Vermeidung von Zwangsräumungen) für die Region
Niederrhein erwähnt.
5. Miete in Deutschland
Rechtsanwalt Bischoff erinnerte, dass mehr
als 60 % der Haushalte aus Mietern bestehen. Eine Reform des Mietrechts
ist in Angriff genommen worden und wird am 1. September 2001 in Kraft
treten.
Das Mietrecht wird bestimmt durch §§
535 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Im Gegensatz zum französischen
Recht, kann der Mietvertrag, soweit er kürzer als ein Jahr ist, auch
nur mündlich abgeschlossen werden, welches für den Mieter von
Vorteil sein kann.
Der Mietvertrag ist zeitlich unbegrenzt gültig.
In der Praxis ist es üblich eine Mindestmietzeit von 5 Jahren vorzusehen.
Diese Vereinbarung ist in der Tat für den Mieter sehr nachteilig.
Er ist so unwiderruflich an den Mietvertrag gebunden und kann diesen nur
unter Angabe außerordentlicher Kündigungsgründe beenden.
Hinsichtlich einer Mieterhöhung ist
eine Übereinkunft von Mieter und Vermieter erforderlich. Eine Mieterhöhung
kann jedoch auch gerichtlich erwirkt werden. Der Richter bezieht sich
auf den Mietspiegel oder beruft sich auf einen Experten, um die Miethöhe
festzulegen.
In der Praxis ist das Verfahren über
den Betrag der Mietnebenkosten wichtig und in der Tat für die Umlegung
zwischen Eigentümer und Mieter von Bedeutung.
Die Zahlung von Nebenkosten (laufende Aufwendungen)
hat ein Mieter nur dann zu leisten, wenn diese ausdrücklich in den
Vertrag mit aufgenommen wurden und danach genau bestimmt werden können.
Es besteht die Möglichkeit entweder eine Pauschale oder Vorauszahlung
zu vereinbaren. Aber auch dann, muss der Mieter in der Lage sein, die
Kosten zu verstehen und rechnerisch nachzuprüfen.
Soweit in Deutschland eine Kaution als Sicherheitsleistung
vom Mieter verlangt wird, erfolgt dies in der Regel als Barkaution. Die
Kaution darf dabei drei Monatsmieten nicht übersteigen.
Weiter sprach Herr Dr. Bischoff die Probleme
im Zusammenhang mit Reparaturen und Mängeln des Mietobjektes an.
Die sogenannten Schönheitsreparaturen werden als Instandhaltungsmaßnahmen
formularmäßig oft auf den Mieter übertragen. Dabei ist
zu beachten, dass letzterer nicht verpflichtet werden darf, auf jeden
Fall bei Auszug, als unabhängig von der letzten Schönheitsreparatur
zu renovieren.
6. Steuerliche Auswirkungen
eines Wohnsitzwechsels nach Frankreich
Grundsätzlich erfolgt die steuerliche
Veranlagung am Wohnort des Steuerpflichtigen. Um das Risiko der Doppelbesteuerung
zu vermeiden, gibt es ein deutsch-französisches Steuerübereinkommen
(vom 21. Juli 1959, abgeändert durch die Zusatzvereinbarung vom 9.
Juni 1969 und vom 28. September 1989).
Zum Grenzgebiet gehören aus deutscher
oder französischer Sicht unterschiedliche geographische Gebiete.
In Frankreich besteht die Grenzzone aus den drei Departements Nieder-Rhein,
Ober-Rhein und Mosel. Aus deutscher Sicht ist eine erschöpfende Aufzählung
von Gebieten dem Abkommen angefügt, die man auch im Internet abrufen
kann.
Existiert ein Einkommen aus nichtselbständiger
Arbeit in der bezeichneten Zone und wohnt der Grenzgänger im jeweils
anderen Land, besteht für ihn die Möglichkeit zur ausschließlichen
Besteuerung im Wohnsitzland. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn
der Arbeitnehmer an weniger als 45 Arbeitstagen eines Jahres an seinem
Wohnort zurückkehrt, beziehungsweise außerhalb der Grenzzone
tätig wird. Ist dies der Fall, liegt ein Grenzgängerstatus nicht
mehr vor.
Problematisch sind Fälle, bei denen
ein Arbeitsplatzwechsel unter Wegfall des Grenzgängerstatus erfolgt.
Dies führt häufig zu Problemen bezogen auf die Berechnung der
Steuerlast.
Neben der Grenzgängerregelung durchbricht
die "183-Tage Regelung" das Prinzip einer Besteuerung im Tätigkeitsland.
Danach zahlen diejenigen Arbeitnehmer, welche von einem nicht im Tätigkeitsstaat
ansässigen Arbeitgeber weniger als 183 Tage ins Ausland entsandt
werden, ihre Einkommenssteuer im Wohnsitzland.
Der Reiz eines Wohnsitzwechsels nach Frankreich
ist für deutsche Steuerzahler sehr groß. Sie können dadurch
im Vergleich zur deutschen Steuer bis zu 80 % sparen.
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