Immobilien in Frankreich und Deutschland (Kauf / Errichtung / Miete) 14. Mai 2001
	1. Kauf und Bau einer Immobilie in Deutschland Rechtsanwalt Christian Forcher aus Achern erörterte, Fragen zum Kauf und Bau einer Immobilie in Deutschland. Hierbei sprach er unter anderem über die Probleme, die sich in der Praxis vor allem für ausländische Käufer oder Investoren stellen können. Nach einer kurzen Zusammenfassung der wichtigsten Merkmale des deutschen Kaufrechts (§§ 433 ff. Bürgerliches Gesetzbuch) und des Übergangs von unbeweglichem Eigentum in Deutschland, zu welchem über den schuldrechtlichen Vertragsabschluß hinaus eine dingliche Einigung (Auflassung) und Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist (§§ 873, 925 Bürgerliches Gesetzbuch), behandelte er das Thema "Kauf eines Altbaus", wobei er insbesondere auf die vor dem Kauf zu ergreifenden Vorsichtsmaßnahmen einging. Beim Kauf eines Grundstücks stellt sich in Deutschland unter anderem das Problem der Altlasten (z.B. die Umweltverschmutzung). Die Kosten für die vorgeschriebene Sanierung zur Beseitigung der Verschmutzung vor Baubeginn sind hoch und führen häufig zum Scheitern eines Immobilienprojekts. Rechtsanwalt Forcher warnte gleichermaßen vor den Nebenkosten des Kaufs, die oft bei der Aufstellung eines Finanzierungsplanes vergessen werden und den Käufer in eine verheerende finanzielle Situation führen können. Insgesamt belaufen sich die zusätzlichen Kosten auf 5-10% des Kaufpreises. Sie enthalten eine etwaige Vermittlungsgebühr für den Makler, die Verkaufsgebühr und schließlich die Grunderwerbssteuer. Wichtig zu wissen ist, dass die finanziellen Vorteile beim Kauf einer Altbauwohnung in Deutschland bereits vor 5 Jahren gestrichen wurden. Die Situation ist insoweit mit der in Frankreich vergleichbar. Eine Ausnahme wird hier allerdings bei Gebäuden gemacht, die als historisch eingestuft werden. Für diese Baudenkmäler gibt es im Fall einer Renovierung finanzielle Vergünstigungen. Weiter wurde generell festgestellt, dass es in Deutschland quasi keine steuerlichen Vorteile auf dem Gebiet des Immobilienerwerbs gibt. Was den Kauf einer Eigentumswohnung betrifft, so wies Rechtsanwalt Forcher darauf hin, dass in den letzten Jahren eine Zunahme komplizierter Vorschriften zu beobachten war und unterstrich die Bedeutung für den Käufer, sich vor dem Kauf über die Kosten der Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums des Gebäudes zu informieren. Diese Kosten sind in Deutschland im allgemeinen ganz erheblich (häufig etwa bei 10.000,-- Euro pro Jahr). Im Bereich des Baurechts stellt in Deutschland die Insolvenz des Bauunternehmens ein Hauptproblem dar. Es handelt sich hierbei oft um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Einlage 50.000,--DM). Tatsächlich wurde durch die Reform von 1970 die Möglichkeit für die Bauunternehmer geschaffen eine Gesellschaft zu errichten. Hierbei ist jedoch die Summe des Stammkapitals auf keinen Fall ein Hinweis auf die finanzielle Kreditfähigkeit des Unternehmens. Immobilienprojekte haben einen Umfang von mehreren Millionen DM und genießen keinen Versicherungsschutz. Bauunternehmer und vor allem Bauherren haben das finanzielle Risiko des Geschäfts alleine zu tragen. Soweit es um die Frage der Endabnahme und eventueller Mängel geht, wird darauf hingewiesen, dass die Möglichkeit besteht einen Sicherheitseinbehalt von in der Regel 5-10% der Gesamtvergütung zu vereinbaren. Außerdem kann vom Unternehmer eine entsprechende Bürgschaft verlangt werden. Ein wichtiger Punkt im Zusammenhang mit Bauaufträgen ist ferner die den meisten Verträgen zugrunde liegende Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB). Aus diesen speziellen allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben sich detaillierte Regelungen zum Auftrag und den Gewährleistungsansprüchen und -fristen.