Immobilien in Frankreich und Deutschland (Kauf / Errichtung / Miete) 14. Mai 2001
	2. Kauf einer Immobilie in Frankreich und die Rolle des Notars Notar Gresser stellte die Rolle des Notars in Frankreich im Vergleich zu Deutschland vor. Einen Unterschied zwischen Notaren im Hauptberuf und Anwaltsnotaren und deren Rechtsstellung, so wie in Deutschland gegeben, existiert in Frankreich nicht. Die Notare sind Inhaber eines öffentlichen Amtes. Sie üben Ihre Tätigkeit im gesamten französischen Staatsgebiet aus, da es keine ausschließliche örtliche Zuständigkeit gibt. Der Käufer hat immer die freie Wahl seinen Notar auszusuchen, ohne dass ihm dabei weitere Kosten entstehen. Besonderheiten des französischen Notarsystems: Alle Notare sind gehalten in einen Ausgleichsfonds Beiträge zu entrichten. Dieser Fonds ist dazu bestimmt, für die Summen zu bürgen, die allen Notarbüros anvertraut worden sind. Die Notare haften aus dem Fonds gesamtschuldnerisch. Seit 1976 gelten Beurkundungen des Notars als öffentliche Urkunden. Hervorgehoben werden muss, dass die Tätigkeit eines Notars als Immobilienmakler streng durch Vorschriften geregelt wird. Infolgedessen muss jeder Immobilienmakler über eine von der Verwaltungsbehörde ausgestellte Genehmigung verfügen (Gewerbeschein). Auch deutsche Grundstücksmakler können ohne diese Genehmigung auf französischem Staatsgebiet keine Geschäfte tätigen. Soweit es um den Kauf einer Immobilie geht, ist eine französische Besonderheit im Vergleich zum deutschen Recht der Vorvertrag. Als Vertrag bindet dieser die Parteien endgültig. Der Vorvertrag kann sowohl von einem Notar als auch von einem Immobilienmakler aufgesetzt werden. In diesen werden auflösende Bedingungen aufgenommen, deren Eintritt die Unwirksamkeit des Vorvertrages und demzufolge des Kaufs zur Folge haben. So schreibt das Gesetz zwingend vor, dass Zahlungsmittel, wie die Inanspruchnahme eines Kredits, auf der Urkunde vermerkt werden. Wird der Kredit nicht zugeteilt, führt dies zur Vertragsaufhebung, ohne zusätzliche Kosten für den Kaufinteressenten. Ein Erwerber kann laut Gesetz vom 13. Juli 1979 auf diese schützenden Klauseln nur verzichten, wenn er es ausdrücklich anzeigt und eine entsprechende handschriftliche Eintragung auf dem Vorvertrag vornimmt. Bis zum Hauptvertrag, muss sich der Notar versichern, dass kein Vorkaufsrecht an dem Grundstück besteht und ein belastendes Grundpfandrecht im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung gelöscht wurde. Ein neues Gesetz vom 13. Dezember 2000, das am 1. Juni 2001 in Kraft treten wird, sieht beim Erwerb von Immobilien, die bereits fünf oder mehr Jahre bestehen, unter anderem eine Widerrufsfrist vor, die ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrages läuft. Ferner wird das Fehlen bestimmter Angaben, wie z.B. die genaue Quadratmeterzahl des Grundstücks zur Aufhebung des Vertrages führen (Frist von einem Monat nach dem Erstellen der öffentlichen Urkunde). Eine fehlerhafte Angabe kann ferner Gegenstand eine Preisreduzierung sein. Hierfür ist eine Frist von bis zu einem Jahr nach dem Erstellen der öffentlichen Urkunde einzuhalten. Anzumerken ist, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung der Notar vom Hausverwalter eine Übersicht über die aktuelle finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen muss. Das Bestehen von Schulden kann zu einer verhältnismäßigen Herabsetzung des Kaufpreises führen. Steuerliche Aspekte sind vor allem wichtig für ausländische Käufer. In Frankreich existiert die sog. Ertragssteuer (33% des Verkaufspreises). Abgabenpflichtig sind die Verkäufer für alle Wohnungsverkäufe, soweit diese sich nicht auf ihren Hauptwohnsitz beziehen. In Abzug bringen kann der Verkäufer alle belegbaren Kosten (Renovierung, Unterhalt,...), die er im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb bestreiten musste. Handelt es sich um einen ausländischen Verkäufer wird die Ertragssteuer in der Regel direkt vom Notar bezahlt. Die Steuer kann bei einer Veräußerung des Grundeigentums noch innerhalb von 22 Jahren nach Verkauf erhoben werden. Ferner kann die Steuerbehörde innerhalb von vier Jahren den der Besteuerung zugrundeliegenden Kaufpreis anfechten. Im französischen Erbrecht gibt es ferner Unterschiede zur deutschen Regelung, die hier von Bedeutung sind, soweit das Gebäude sich in Frankreich befindet. So hat beispielsweise die Ehefrau in der Regel nur Anspruch auf ein Viertel der Erbschaft in Form eines Nießbrauchrechts. Ferner sind die Erbschaftssteuersätze höher als in Deutschland. Beispielsweise beläuft sich bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft der Erbschaftssteuersatz auf 60 % des Nachlasses. Die zusätzlichen Gebühren beim Erwerb einer Immobilie betragen für eine Altbauwohnung (mehr als 5 Jahre alt) 6,5% des Kaufpreises. Sie werden gemeinhin als Notargebühren bezeichnet. Sie enthalten aber nicht nur die direkten Notarkosten, sondern auch alle auf den Kauf bezogenen Gebühren. Bei neuen Immobilien kommt die Mehrwertsteuer in Höhe von 19,6 % hinzu.