Immobilien in Frankreich und Deutschland
(Kauf / Errichtung / Miete)
14. Mai 2001

Euro-Info-Verbraucher e.V. veranstaltete im Rahmen des Gemeinschaftsprojekts PAMINA/INTERREG II das dritte Seminar. Dieses Mal ging es um "Immobilien". Mehr als vierzig Personen diskutierten rund um das Thema grenzüberschreitender Immobilienerwerb eine Vielzahl von Fragen, die für deutsche und französische Verbraucher von großer Bedeutung sind.

In der Tat erwerben viele Deutsche Immobilien in Frankreich, sei es nun als Haupt- oder Zweitwohnsitz. Gleichzeitig hat sich auch eine beachtliche Anzahl von Franzosen in Deutschland niedergelassen und ist mit Fragen des Kaufs oder der Miete konfrontiert. Der Rechtsweg und das anzuwendende Recht bestimmen sich nach den Kriterien des Standorts der Immobilie. Daher wird deutsches Recht angewandt, wenn sich das Grundstück auf deutschem Staatsgebiet befindet, französisches Recht findet Anwendung soweit das Grundstück in Frankreich liegt. Die Schutzmechanismen für Käufer oder Mieter weichen in den betroffenen Ländern erheblich voneinander ab.
 
Ziel des Seminars war es, Fragen zu Kauf, Miete oder Erstellung einer Immobilie, so wie sie sich vor allem in unserem Grenzgebiet stellen, anzusprechen und mit den hierzu eingeladenen Experten zu diskutieren.

1. Kauf und Bau einer Immobilie in Deutschland

Rechtsanwalt Christian Forcher aus Achern erörterte, Fragen zum Kauf und Bau einer Immobilie in Deutschland. Hierbei sprach er unter anderem über die Probleme, die sich in der Praxis vor allem für ausländische Käufer oder Investoren stellen können.
 
Nach einer kurzen Zusammenfassung der wichtigsten Merkmale des deutschen Kaufrechts (§§ 433 ff. Bürgerliches Gesetzbuch) und des Übergangs von unbeweglichem Eigentum in Deutschland, zu welchem über den schuldrechtlichen Vertragsabschluß hinaus eine dingliche Einigung (Auflassung) und Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist (§§ 873, 925 Bürgerliches Gesetzbuch), behandelte er das Thema "Kauf eines Altbaus", wobei er insbesondere auf die vor dem Kauf zu ergreifenden Vorsichtsmaßnahmen einging.
 
Beim Kauf eines Grundstücks stellt sich in Deutschland unter anderem das Problem der Altlasten (z.B. die Umweltverschmutzung). Die Kosten für die vorgeschriebene Sanierung zur Beseitigung der Verschmutzung vor Baubeginn sind hoch und führen häufig zum Scheitern eines Immobilienprojekts.
Rechtsanwalt Forcher warnte gleichermaßen vor den Nebenkosten des Kaufs, die oft bei der Aufstellung eines Finanzierungsplanes vergessen werden und den Käufer in eine verheerende finanzielle Situation führen können. Insgesamt belaufen sich die zusätzlichen Kosten auf 5-10% des Kaufpreises. Sie enthalten eine etwaige Vermittlungsgebühr für den Makler, die Verkaufsgebühr und schließlich die Grunderwerbssteuer.
 
Wichtig zu wissen ist, dass die finanziellen Vorteile beim Kauf einer Altbauwohnung in Deutschland bereits vor 5 Jahren gestrichen wurden. Die Situation ist insoweit mit der in Frankreich vergleichbar. Eine Ausnahme wird hier allerdings bei Gebäuden gemacht, die als historisch eingestuft werden. Für diese Baudenkmäler gibt es im Fall einer Renovierung finanzielle Vergünstigungen. Weiter wurde generell festgestellt, dass es in Deutschland quasi keine steuerlichen Vorteile auf dem Gebiet des Immobilienerwerbs gibt.
 
Was den Kauf einer Eigentumswohnung betrifft, so wies Rechtsanwalt Forcher darauf hin, dass in den letzten Jahren eine Zunahme komplizierter Vorschriften zu beobachten war und unterstrich die Bedeutung für den Käufer, sich vor dem Kauf über die Kosten der Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums des Gebäudes zu informieren. Diese Kosten sind in Deutschland im allgemeinen ganz erheblich (häufig etwa bei 10.000,-- Euro pro Jahr).
 
Im Bereich des Baurechts stellt in Deutschland die Insolvenz des Bauunternehmens ein Hauptproblem dar. Es handelt sich hierbei oft um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Einlage 50.000,--DM). Tatsächlich wurde durch die Reform von 1970 die Möglichkeit für die Bauunternehmer geschaffen eine Gesellschaft zu errichten. Hierbei ist jedoch die Summe des Stammkapitals auf keinen Fall ein Hinweis auf die finanzielle Kreditfähigkeit des Unternehmens. Immobilienprojekte haben einen Umfang von mehreren Millionen DM und genießen keinen Versicherungsschutz. Bauunternehmer und vor allem Bauherren haben das finanzielle Risiko des Geschäfts alleine zu tragen.
 
Soweit es um die Frage der Endabnahme und eventueller Mängel geht, wird darauf hingewiesen, dass die Möglichkeit besteht einen Sicherheitseinbehalt von in der Regel 5-10% der Gesamtvergütung zu vereinbaren. Außerdem kann vom Unternehmer eine entsprechende Bürgschaft verlangt werden.
 
Ein wichtiger Punkt im Zusammenhang mit Bauaufträgen ist ferner die den meisten Verträgen zugrunde liegende Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB). Aus diesen speziellen allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben sich detaillierte Regelungen zum Auftrag und den Gewährleistungsansprüchen und -fristen.

2. Kauf einer Immobilie in Frankreich und die Rolle des Notars
 
Notar Gresser stellte die Rolle des Notars in Frankreich im Vergleich zu Deutschland vor. Einen Unterschied zwischen Notaren im Hauptberuf und Anwaltsnotaren und deren Rechtsstellung, so wie in Deutschland gegeben, existiert in Frankreich nicht. Die Notare sind Inhaber eines öffentlichen Amtes. Sie üben Ihre Tätigkeit im gesamten französischen Staatsgebiet aus, da es keine ausschließliche örtliche Zuständigkeit gibt. Der Käufer hat immer die freie Wahl seinen Notar auszusuchen, ohne dass ihm dabei weitere Kosten entstehen.
 
Besonderheiten des französischen Notarsystems: Alle Notare sind gehalten in einen Ausgleichsfonds Beiträge zu entrichten. Dieser Fonds ist dazu bestimmt, für die Summen zu bürgen, die allen Notarbüros anvertraut worden sind. Die Notare haften aus dem Fonds gesamtschuldnerisch. Seit 1976 gelten Beurkundungen des Notars als öffentliche Urkunden.
 
Hervorgehoben werden muss, dass die Tätigkeit eines Notars als Immobilienmakler streng durch Vorschriften geregelt wird. Infolgedessen muss jeder Immobilienmakler über eine von der Verwaltungsbehörde ausgestellte Genehmigung verfügen (Gewerbeschein). Auch deutsche Grundstücksmakler können ohne diese Genehmigung auf französischem Staatsgebiet keine Geschäfte tätigen.
 
Soweit es um den Kauf einer Immobilie geht, ist eine französische Besonderheit im Vergleich zum deutschen Recht der Vorvertrag. Als Vertrag bindet dieser die Parteien endgültig. Der Vorvertrag kann sowohl von einem Notar als auch von einem Immobilienmakler aufgesetzt werden. In diesen werden auflösende Bedingungen aufgenommen, deren Eintritt die Unwirksamkeit des Vorvertrages und demzufolge des Kaufs zur Folge haben.
 
So schreibt das Gesetz zwingend vor, dass Zahlungsmittel, wie die Inanspruchnahme eines Kredits, auf der Urkunde vermerkt werden. Wird der Kredit nicht zugeteilt, führt dies zur Vertragsaufhebung, ohne zusätzliche Kosten für den Kaufinteressenten. Ein Erwerber kann laut Gesetz vom 13. Juli 1979 auf diese schützenden Klauseln nur verzichten, wenn er es ausdrücklich anzeigt und eine entsprechende handschriftliche Eintragung auf dem Vorvertrag vornimmt.
 
Bis zum Hauptvertrag, muss sich der Notar versichern, dass kein Vorkaufsrecht an dem Grundstück besteht und ein belastendes Grundpfandrecht im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung gelöscht wurde.
 
Ein neues Gesetz vom 13. Dezember 2000, das am 1. Juni 2001 in Kraft treten wird, sieht beim Erwerb von Immobilien, die bereits fünf oder mehr Jahre bestehen, unter anderem eine Widerrufsfrist vor, die ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrages läuft. Ferner wird das Fehlen bestimmter Angaben, wie z.B. die genaue Quadratmeterzahl des Grundstücks zur Aufhebung des Vertrages führen (Frist von einem Monat nach dem Erstellen der öffentlichen Urkunde). Eine fehlerhafte Angabe kann ferner Gegenstand eine Preisreduzierung sein. Hierfür ist eine Frist von bis zu einem Jahr nach dem Erstellen der öffentlichen Urkunde einzuhalten.
 
Anzumerken ist, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung der Notar vom Hausverwalter eine Übersicht über die aktuelle finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen muss. Das Bestehen von Schulden kann zu einer verhältnismäßigen Herabsetzung des Kaufpreises führen.
 
Steuerliche Aspekte sind vor allem wichtig für ausländische Käufer. In Frankreich existiert die sog. Ertragssteuer (33% des Verkaufspreises). Abgabenpflichtig sind die Verkäufer für alle Wohnungsverkäufe, soweit diese sich nicht auf ihren Hauptwohnsitz beziehen. In Abzug bringen kann der Verkäufer alle belegbaren Kosten (Renovierung, Unterhalt,...), die er im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb bestreiten musste. Handelt es sich um einen ausländischen Verkäufer wird die Ertragssteuer in der Regel direkt vom Notar bezahlt.
 
Die Steuer kann bei einer Veräußerung des Grundeigentums noch innerhalb von 22 Jahren nach Verkauf erhoben werden. Ferner kann die Steuerbehörde innerhalb von vier Jahren den der Besteuerung zugrundeliegenden Kaufpreis anfechten.
 
Im französischen Erbrecht gibt es ferner Unterschiede zur deutschen Regelung, die hier von Bedeutung sind, soweit das Gebäude sich in Frankreich befindet. So hat beispielsweise die Ehefrau in der Regel nur Anspruch auf ein Viertel der Erbschaft in Form eines Nießbrauchrechts. Ferner sind die Erbschaftssteuersätze höher als in Deutschland. Beispielsweise beläuft sich bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft der Erbschaftssteuersatz auf 60 % des Nachlasses.
 
Die zusätzlichen Gebühren beim Erwerb einer Immobilie betragen für eine Altbauwohnung (mehr als 5 Jahre alt) 6,5% des Kaufpreises. Sie werden gemeinhin als Notargebühren bezeichnet. Sie enthalten aber nicht nur die direkten Notarkosten, sondern auch alle auf den Kauf bezogenen Gebühren. Bei neuen Immobilien kommt die Mehrwertsteuer in Höhe von 19,6 % hinzu.

3. Baurecht in Frankreich: Schutzmechanismen?
 
Rechtsanwalt Jantkowiak, Fachanwalt für Baurecht, gab einen kurzen Überblick über die großen juristischen Leitlinien, die das Bauwesen in Frankreich regeln und bestimmen.
 
Auch in Frankreich existieren unterschiedliche Formen von Bauverträgen, die zum Teil mit den deutschen Modellen übereinstimmen ( Bauvertrag mit oder ohne Generalunternehmer, mit oder ohne Lieferung des Planes ). Wie auch in Deutschland kann die Auftragsvergabe an den Architekten in unterschiedlicher Form erfolgen. Bei dem sog. "vente en l'état de futur d'achèvement (VEFA)", erfolgt der Eigentumsübergang in Etappen und abhängig von der Bauphase des Objektes.
 
In der Regel wird bei dem Bau eines Einfamilienhaus von Unternehmer ein Angebot zum "schlüsselfertigen Hausbau" gemacht. Im Gesetz vom 19.12.1990 findet sich eine umfassende Reglementierung, soweit die gleichzeitig die Erstellung der Baupläne vereinbart wird.
 
Der Vertrag muss genaue Angaben enthalten über:

  • die Bezeichnung des Grundstücks, seine Oberfläche, die Adresse und seine Grundbuchdaten
  • die Bestätigung, dass das Projekt mit den Regeln des Bauhandwerks übereinstimmt
  • die Beschaffenheit und die technischen Besonderheiten des Hauses
  • die Gesamtkosten des Baus
  • die Verteilung der Zahlungen
  • die Fristen der Lieferung und das Datum der Öffnung der Baustelle
  • die Vertragsstrafen ( im Falle verspäteter Zahlung oder Ausführung der Arbeiten)
  • einen Finanzierungsplan
  Dem Vertrag werden angefügt:
  • eine darstellende Übersicht mit den Plänen
  • Kopie der Baugenehmigung
  • Bestätigung der Garantien, sowie der Lieferzeiten und Zahlungsmodalitäten
  • eine Versicherung für Baumängel
 
Rechtsanwalt Jantkowiak beschrieb den Inhalt der in Frankreich bestehenden Garantiemöglichkeiten.
 
Liefergarantie:

Erfolgt die Fertigstellung nicht in der vereinbarten Frist oder zum vereinbarten Preis und ist dies konkursbedingt, greift zugunsten des Bauherrn die sog "Liefergarantie" ein. Der Abschluss einer solchen Garantie ist für den Bauunternehmer gesetzliche Pflicht und erfolgt über Bürgschaften oder eine spezielle Versicherung.
 
Die Versicherung für Werkmängel:
 
Sie ist seit 1978 für jeden Bauherrn vorgeschrieben und muss vor Beginn der Bauarbeiten abgeschlossen worden sein. Greift diese Versicherung ein, streckt sie die für Reparaturarbeiten erforderlichen Geldbeträge vor, ohne abzuwarten, bis durch ein Verfahren eine Verantwortlichkeit des Bauunternehmers gerichtlich festgestellt wurde. Dem Bauherrn obliegt jedoch die Verpflichtung im Anschluss an den Versicherungsfall ein Gerichtsverfahren einzuleiten.
 
Der Bauunternehmer gilt im Falle eines Mangels als verantwortlich, soweit der Käufer die unsachgemäße mangelhafte Ausführung bzw. den Mangel beweisen kann.
 
Zu den unterschiedlichen Gewährleistungsansprüchen und dafür geltenden Fristen ist folgendes festzustellen:
  • Fertigstellungsgarantie:
    Deckt alle Mängel die innerhalb einer Frist von einem Jahr ab dem Zeitpunkt der Abnahme des Bauwerks angezeigt werden
  • Zweijahresgarantie für Ausstattungsgegenstände:
    Bezieht sich auf Mängel an denjenigen vom Bau trennbaren Gegenständen des Baus (Heizung, Sanitäranlagen, Elektroinstallationen...)
  • Zehnjahresgarantie:
    Deckt schwere Schäden ab und läuft 10 Jahre ab dem Zeitpunkt der Abnahme. Das Gesetz definiert als schwere Schäden, solche Bauwerksmängel, welche die Beschaffenheit des Gebäudes beeinträchtigen oder es für seinen Bestimmungszweck ungeeignet machen.
4. Miete in Frankreich
 
Frau Schwerdorffer stellte den für die Miete in Frankreich geltenden juristischen Rahmen vor. Sie unterstrich diejenigen Aspekte, die in der Praxis Gegenstand von Schwierigkeiten sind und folglich zu Prozessen führen.
Die Miete einer Immobilie wird durch ein besonderes Gesetz vom 6. Juli 1989 geregelt. Ausgenommen sind Mieten zu möbliertem Wohnraum, welche weiterhin ausschließlich den Regeln des Code Civil unterfallen.
 
Zu den Grundprinzipien gehört die Freiheit der Miethöhenbestimmung. Spätere Mieterhöhungen unterfallen einer umfassenden gesetzlichen Regelung und sind nur eingeschränkt möglich. Eine eventuelle jährliche Anpassung der Miete ist gebunden an den staatlichen Baukostenindex.
 
Hinsichtlich der den Mieter belastenden Nebenkosten, muss mindestens einmal pro Jahr eine Abrechnung erstellt werden. Die Ausweisung eines Pauschalbetrags ist nicht erlaubt.
 
Jedem Mietvertrag wird ein Übergabeprotokoll beigefügt, das sowohl beim Einzug als auch beim Auszug erstellt werden muss.
 
Der Eigentümer kann den Mietern nur aus den im Gesetz aufgezählten Gründen kündigen. Der Mieter muss eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten, um die Wohnung zu räumen. Im Falle der Versetzung aus beruflichen Gründen oder infolge einer Entlassung beträgt die Frist nur einen Monat.
 
Nach dem neuen Gesetz vom Dezember 2000 "zur Solidarität und Erneuerung der Städte" ist vor der Anrufung eines Gerichts im Falle eines Konfliktes zwischen Eigentümer und Mieter ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren vorgesehen. Es besteht insbesondere eine Schlichtungskommission in jedem Departement, deren Kompetenz sich auf Streitfälle über Mietkaution, Nebenkosten und Übergabeprotokolle erstreckt.
 
Herr Sári stellte einen Vergleich zwischen dem Mietrecht in Deutschland und Frankreich auf, indem er den schützenden Charakter des französischen Rechts zu Gunsten der Mieter herausstellte. Der Mietvertrag in Frankreich hat eine Geltungsdauer von mindestens 3 Jahren und kann während dieses Zeitraums nur durch den Mieter gekündigt werden.
Der maximale Betrag für die Mietkaution entspricht in Frankreich zwei Monatsmieten, wohingegen es in Deutschland drei Monatsmieten sein können. Dagegen ist in Frankreich nicht vorgesehen, dass die Kaution so angelegt wird, dass sie Zinsen erwirtschaftet.
 
Eine Frage die häufig von deutschen Verbrauchern gestellt wird, ist die der Möglichkeit der Mietminderung. In Frankreich kann im Gegensatz zu Deutschland eine Mietminderung nur gerichtlich erwirkt werden und das nur wegen Minderung der Wohnqualität für mindestens 40 Tage.
 
Hinsichtlich der Zwangsräumung erinnerte Frau Schwerdorffer daran, dass diese nur möglich ist, wenn der Mieter bestimmte Pflichten verletzt hat (Miete nicht bezahlt oder Nachbarschaftsstreitigkeiten). Ferner unterstreicht das neue Gesetz von 1990 zur Bekämpfung der Zwangsräumung, dass "alles unternommen werden muss, um die zwangsweise Ausweisung der Mieter im Falle der Nichtzahlung der Miete zu vermeiden".
In diesem Zusammenhang wurde auch die im Juni 2000 unterzeichnete "Charte de prévention des exclusion" (Abkommen zur Vermeidung von Zwangsräumungen) für die Region Niederrhein erwähnt.

5. Miete in Deutschland
 
Rechtsanwalt Bischoff erinnerte, dass mehr als 60 % der Haushalte aus Mietern bestehen. Eine Reform des Mietrechts ist in Angriff genommen worden und wird am 1. September 2001 in Kraft treten.
Das Mietrecht wird bestimmt durch §§ 535 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Im Gegensatz zum französischen Recht, kann der Mietvertrag, soweit er kürzer als ein Jahr ist, auch nur mündlich abgeschlossen werden, welches für den Mieter von Vorteil sein kann.
 
Der Mietvertrag ist zeitlich unbegrenzt gültig. In der Praxis ist es üblich eine Mindestmietzeit von 5 Jahren vorzusehen. Diese Vereinbarung ist in der Tat für den Mieter sehr nachteilig. Er ist so unwiderruflich an den Mietvertrag gebunden und kann diesen nur unter Angabe außerordentlicher Kündigungsgründe beenden.
 
Hinsichtlich einer Mieterhöhung ist eine Übereinkunft von Mieter und Vermieter erforderlich. Eine Mieterhöhung kann jedoch auch gerichtlich erwirkt werden. Der Richter bezieht sich auf den Mietspiegel oder beruft sich auf einen Experten, um die Miethöhe festzulegen.
 
In der Praxis ist das Verfahren über den Betrag der Mietnebenkosten wichtig und in der Tat für die Umlegung zwischen Eigentümer und Mieter von Bedeutung.
 
Die Zahlung von Nebenkosten (laufende Aufwendungen) hat ein Mieter nur dann zu leisten, wenn diese ausdrücklich in den Vertrag mit aufgenommen wurden und danach genau bestimmt werden können. Es besteht die Möglichkeit entweder eine Pauschale oder Vorauszahlung zu vereinbaren. Aber auch dann, muss der Mieter in der Lage sein, die Kosten zu verstehen und rechnerisch nachzuprüfen.
 
Soweit in Deutschland eine Kaution als Sicherheitsleistung vom Mieter verlangt wird, erfolgt dies in der Regel als Barkaution. Die Kaution darf dabei drei Monatsmieten nicht übersteigen.
 
Weiter sprach Herr Dr. Bischoff die Probleme im Zusammenhang mit Reparaturen und Mängeln des Mietobjektes an. Die sogenannten Schönheitsreparaturen werden als Instandhaltungsmaßnahmen formularmäßig oft auf den Mieter übertragen. Dabei ist zu beachten, dass letzterer nicht verpflichtet werden darf, auf jeden Fall bei Auszug, als unabhängig von der letzten Schönheitsreparatur zu renovieren.

6. Steuerliche Auswirkungen eines Wohnsitzwechsels nach Frankreich
 
Grundsätzlich erfolgt die steuerliche Veranlagung am Wohnort des Steuerpflichtigen. Um das Risiko der Doppelbesteuerung zu vermeiden, gibt es ein deutsch-französisches Steuerübereinkommen (vom 21. Juli 1959, abgeändert durch die Zusatzvereinbarung vom 9. Juni 1969 und vom 28. September 1989).
 
Zum Grenzgebiet gehören aus deutscher oder französischer Sicht unterschiedliche geographische Gebiete. In Frankreich besteht die Grenzzone aus den drei Departements Nieder-Rhein, Ober-Rhein und Mosel. Aus deutscher Sicht ist eine erschöpfende Aufzählung von Gebieten dem Abkommen angefügt, die man auch im Internet abrufen kann.
 
Existiert ein Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit in der bezeichneten Zone und wohnt der Grenzgänger im jeweils anderen Land, besteht für ihn die Möglichkeit zur ausschließlichen Besteuerung im Wohnsitzland. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Arbeitnehmer an weniger als 45 Arbeitstagen eines Jahres an seinem Wohnort zurückkehrt, beziehungsweise außerhalb der Grenzzone tätig wird. Ist dies der Fall, liegt ein Grenzgängerstatus nicht mehr vor.
 
Problematisch sind Fälle, bei denen ein Arbeitsplatzwechsel unter Wegfall des Grenzgängerstatus erfolgt. Dies führt häufig zu Problemen bezogen auf die Berechnung der Steuerlast.
 
Neben der Grenzgängerregelung durchbricht die "183-Tage Regelung" das Prinzip einer Besteuerung im Tätigkeitsland. Danach zahlen diejenigen Arbeitnehmer, welche von einem nicht im Tätigkeitsstaat ansässigen Arbeitgeber weniger als 183 Tage ins Ausland entsandt werden, ihre Einkommenssteuer im Wohnsitzland.
 
Der Reiz eines Wohnsitzwechsels nach Frankreich ist für deutsche Steuerzahler sehr groß. Sie können dadurch im Vergleich zur deutschen Steuer bis zu 80 % sparen.